20年20城|武汉楼市永远在变化,始终没有标答 - 东莞的士票

20年20城|武汉楼市永远在变化,始终没有标答

2019年,很特殊,是个很多“大事记”交汇的年份——改革开放40周年,建国70周年;对于武汉来说,更是个“大年”,这一年它将举办世界大健康博览会,世界军人运动会,值得一提的是,这是继北京奥运会后,我国举办的规模最大国际体育盛会,也是武汉承办的级别最高、影响最广的国际赛事,100多个成员国的现役军人、全球媒体记者和数以亿计的观众将相聚武汉。 显然,武汉即将开门迎世界,同时也迎来它的大时代,大爆发。这座中部特大城市,被誉为北上广深之后的“中国第五城”,很多人都认为是站在军运会的风口,武汉起飞了。 回望过去,环线、地铁、高架桥等大手笔城建层出不穷,一座座居住新城如雨后春笋,一栋栋写字楼和商业综合体拔地而起,城市面貌日新月异;展望未来,GDP“万亿倍增”、国家中心城市、全国超大城市等一长串宏伟画卷正在徐徐展开,大江大河大武汉的复兴仍如火如荼。 随着城市的更新,武汉楼市也经历了诸多阶段。从正式实施武汉住房公积金抵押贷款的1996年,到新房均价破万楼市持续高温的2016年,再到产品体现出多元化的2019年,武汉楼市经历了高速发展的20年。 1996年1998年 武汉正式实施住房公积金抵押贷款 1996年,武汉福利分房时代正式结束,房地产进入市场化发展阶段,直到房改第二年,市场化仍然不明显,均价突破1000元/平。 1998年至2002年 由福利分房向市场化过渡 1998年7月,国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,以“取消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化”为核心,自此,中国延续近半个世纪的福利分房制度寿终正寝。 在接下来的几年里,武汉楼市在大步迈向市场化的进程中出现多个“第一次”: 1999年,武汉第一个高档商品房项目丽岛花园入市销售,树立了当时武汉高端住宅的标杆; 2000年,世联、合富辉煌、德思勤、长城盛世等营销顾问机构第一次集中入汉,助推武汉房地产市场的发展; 这一年,是武汉楼市的一个关键时期, 2000年汉口的旧城改造尚未启动,除常青花园、百步亭花园等大规模社区,以及市中心仅有的零星小地块之外,汉口可供开发的土地资源十分有限。 而2000年的武昌,丽岛花园在南湖畔树起武昌豪宅的标杆,江南庭院、南湖中央花园等南湖板块的楼盘红红火火,欧洲花园、鹏程花园吹响徐东片区崛起的号角,蓝湾俊园在积玉桥落下棋子,就连当时通车没多久的雄楚大街一线,以学府佳园为代表的10多个楼盘也都风生水起。新开工建设的住宅小区在武汉三镇不断涌现。 数据显示,2000年四个季度,武汉商品住宅均价分别为1945.49元/平米、1963元/平米、2003.93元/平米、2021.66元/平米,价格逐步攀升,全年均价达到1983.52元/平米。 而在这一年,武汉市土地交易市场正式挂牌运营。 2001年,武汉“土拍第一锤”落定,后湖石桥地块成为土地市场化配置的先河; 2002年,福星惠誉以8亿元摘得沙湖地块,成为武汉土地招拍挂以来首个双料地王。 2002年3月,武汉市政府提出“三区五片”的发展思路,将全年100多亿元计划投资额的60%集中在汉口金银湖、后湖,武昌南湖、光谷和汉阳沌口五个区域,武汉住宅郊区化浪潮开始席卷三镇。 2002年8月31日,《武汉市城镇最低收入居民住房保障暂行办法》及其实施意见出台。廉租制度的建立,标志着武汉市住房社会保障体系全面建立,对切实解决最低收入户的住房问题,保持社会稳定具有十分重要的作用。 2002年12月12日,福星惠誉以8亿元摘得武昌沙湖地块,成为武汉实施土地招拍挂以来的首个“双料地王”。截至2002年底,武汉外地开发企业达到42家,加速了武汉市房地产开发企业的整合,武汉楼市进入到群雄逐鹿的时代。这一时期,武汉房屋均价基本稳定在2100-2200元/平米的范围。 那个时候汉阳客运站的翰林苑项目单价才1248元/平。而这个小区现在二手房均价已经超过13000元/平。 在这一阶段,武汉房地产市场逐渐起步,用地方式由行政审批向市场配置转变,住房由福利分房向市场购买转化,买房观念由全款购房逐渐转向按揭贷款购房。 2003年至2007年 全国房企组团进军武汉市场 伴随着市场在资源配置中起到基础性作用,越来越多的全国性房企开始进军武汉。 2003年,金地集团、葛洲坝置业进入武汉,武汉第一个恒温高端楼盘——蓝湾俊园建成,武汉首个集中供暖的楼盘在这一年宣告诞生。 2004年,武汉第一个万达广场项目——江汉路万达广场开业,武汉商业进入商业综合体发展阶段,华润置地武汉大区成立,湖北保利投资有限公司成立。 2004年5月,武汉市开发办颁发“禁止无证售房、禁止炒房号、禁止假退房真转让和私下转让商品房、禁止为无预售证的楼盘做广告”的《四大禁令》,遏制炒房以期市场理性回归。 在政策调控的背景之下,2004年,武汉住房销售面积613.91万平方米,竣工面积608.91万平方米,市场供需两旺。住宅平均楼面地价达到1215元/平米。 2005年成为港资企业组团进入武汉的元年。世茂集团竞得汉阳鹦鹉洲地块,瑞安集团捧得汉口永清地块,和记黄埔拿下江汉路周边的“花楼街”、“老浦”两块旧城地块,港联物业首次入汉并带来“金钥匙”物业服务理念,武汉中央商务区在这一年奠基。 同样是在2005年,武汉房价首次跳涨,达到3345元/,房价涨幅创楼市十年新高。 2006年,“国六条”出台, 2007年,复地集团拿下当年总价地王中北路武重地块,金地集团拿下当年单价地王义和巷地块,碧桂园同年进入武汉并在湖北展开谋篇布局。 在这一阶段,随着房地产市场化的深入,武汉楼市迎来大幅跳升的第一个阶段,排号购房、炒房现象开始出现并增多,适当提高二套房首付比例等楼市调控政策初现。 2008年至2013年 “史上最严调控”下楼市回调趋稳 2008年,受全球金融风暴影响,武汉楼市一片萧条,商品房销售面积同比下降近4成。从年初到年末,楼市在一片降价声中艰难寻底。 2009年下半年起,江城楼市持续低价走量后,销量回升,土地市场半年成交量超过上年全年。同时,楼市乱象频出,个别项目制造“抽签买房、通宵排队购房”引发一股楼市追涨风。到2010年底,武汉新房均价升至6565元/平方米。 与此同时,开发商也进入了抢地、抢客户时代。除原有的复地、华侨城、泛海、越秀、中建三局等加大了投资力度,东原、旭辉、华发、蓝光等也陆续登陆江城。 2011年,是被业内称为“史上最严”的房地产调控年。1月,武汉楼市正式颁布限购令;2月,汉版国八条出台……武汉楼市先后经历降价潮、退房潮、假离婚潮、中介倒闭潮等,购房者观望情绪浓厚。 当年,武汉房价为6878元/,成交面积和套数均呈现同比下滑态势。 地铁2号线也于2012年12月28日正式通车,汉口和光谷告别异地恋。武汉进入地铁时代之后,轨道交通、桥梁工程、道路修建、城际铁路等多个大规模城建项目在武汉开启爆发式大跃进。 2013年初,政府定下“房价涨幅不高于人均收入涨幅”的调控基调,从一季度“新国五条”、公积金新政的出台,到11月下旬,“汉七条”及二套房首付比例提高至七成的实施,武汉楼市表现较为乐观。2013年,武汉创下商品住宅成交量15.9万套的历史新高。 据房天下数据显示,1-11月的成交均价从6567.99元涨到了7001.92元,具体楼盘来看,武汉全市共有128个楼盘上涨,仅有9个楼盘价格下跌。2013年武汉市住宅成交均价为6851元/平方米,较2012年上涨7.6%。“涨”字无疑是2013年武汉楼市的真实的反映! 这一年,武汉保障房体系由租赁式取代产权式。武汉楼面地价同比上涨24%达到2376元/平米。越秀地产以90.1亿元斩获精武路地块,创造武汉土拍有史以来的第二个“双料地王”。 2014年至今 限购松绑楼市均价首次破万 2014年9月24日,武汉正式松绑历时3年多的楼市限购令。 2014年,武汉新建住房成交17.9万套,首次跃居全国首位,房价陆续突破7000元、8000元大关。 2015年,央行5次降息,武汉新建住房成交达22.4万套,蝉联全国销冠。 2016年,武汉楼市继续突飞猛进,上半年,武汉新建住房成交套数与面积均位居全国第一,购房者抢房情绪高涨,开盘日光成为楼市新常态。7月,武汉新房均价全面进入万元时代。直至现在,江城楼市持续高温行情仍未完全结束。 2017年,武汉第一热门话题一直都被“长江主轴”和“长江新城”这两个词占据,这两个词也被称为是武汉未来几十年城市发展的风向标。 这一年武汉一边紧锣密鼓的进行调控,而另一边大学生可凭毕业证可落户。同时,买房靠抢,一年300多个日光盘,均价14855元/平。 2018年是限购后的第二年,在政策及市场的双方面调控下,市场呈现先热后冷的状态。 热门区域主要集中在四新、白沙洲、光谷东,下半年,市场渐渐转冷,开发商重启分销、全民营销;土地拍卖中,流拍地块频频出现。 2018年是全面稳定的一年,均价15000元/平以上,房住不炒的大前提,维持的很好。 2019年,随着城市化进程的加速,阳逻、光谷东、武昌南等板块进入买房人的视野,市场上产品越来越多元化,部分区域有产品力的项目受到关注,均价突破1.7万。 值得一提的是,这是百万大学生留汉的第三年,同时,这一年4月,许多二线城市全面放开、放宽落户限制,武汉的先发优势不再,人口净流入会如何变化,还未可知。 20年中,从1000元/平到17000元/平以上,在买房这件事上,房价永远跑得比收入快,时机的选择与把握可能总是大于努力奋斗,拼命存钱。 从另一方面看,武汉正处在高速发展时期,各个区域的利好都在逐步兑现中,对于武汉这样一个人口流入型城市,房价进一步上涨的空间依旧存在,同时,产品也会存在更多改善的空间,市场的分化也会越来越明显。 市场怎么变,始终没有标准答案,唯一能确定的,只有买房需求和自己的选择。 (素材来源:长江日报、中指院、武汉市房管局等)